RSS

Евгений Кремер: «Мы так активно информируем о капремонте, что жильцы даже благодарственные письма шлют»

18.05.2015
Евгений Кремер

Город Москва одним из последних субъектов РФ принял Региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города, и с 2015 перешел на новую систему финансирования капитального ремонта. Теперь собственники квартир при помощи взносов будут сами формировать фонд, за счет которого и будет впоследствии проводиться капитальный ремонт их дома. Ведь в соответствии с со ст. 201 Гражданского кодекса РФ и ст. 153, 154, 158 и 169 Жилищного кодекса РФ бремя расходов по надлежащему содержанию многоквартирного дома (в т.ч. его капитальный ремонт) несут собственники помещений в доме.

Подписано и официально опубликовано постановление Правительства Москвы № 832-ПП от 29.12.2014 «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы», которым утверждена Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы на период 2015-2044 годов.

Прокомментировать новую систему капитального ремонта мы попросили заместителя главы управы района Внуково по жилищно-коммунальному хозяйству, строительству, землепользованию и транспорту Евгения Андреевича Кремера.

До 1 июня собственники помещений каждого московского дома должны определиться, как они будут накапливать средства на капитальный ремонт своего дома – на счете регионального оператора или же на специальном счете. Расскажите, пожалуйста, каковы плюсы и минусы каждого из этих вариантов?

Каждый вариант накопления средств для проведения капитального ремонта, конечно, имеет свои плюсы и минусы.

При накоплении средств на счете Фонда капитального ремонта (Фонд или региональный оператор) – специально созданной Правительством Москвы организации для накопления средств собственников и организации капитального ремонта, собственники получат несколько плюсов.

Несмотря на то, что этот способ накопления часто называют «общий котел», учет платежей собственников ведется в Фонде по каждой квартире. Собственникам не нужно заниматься организацией ремонта: Фонд берет на себя в полном объеме организацию проведения капитального ремонта в сроки, установленные региональной программой: привлекает подрядные организации, контролирует качество и сроки выполнения производства работ, принимает выполненные работы, несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств подрядными организациями. У собственников не возникает необходимость нести дополнительные финансовые расходы на содержание банковского счета. Поступления в Фонд расходуются на капитальный ремонт одних домов за счет других по принципу «кассы взаимопомощи», в порядке очередности, установленной региональной программой капитального ремонта.

Таким образом, обобщая перечисленные преимущества, можно сделать вывод, что при накоплении средств на счете регионального оператора, собственники помещений будут минимально задействованы в процессе проведения капитального ремонта. Им не придется затрачивать свое личное время, нести дополнительные финансовые расходы, а также, что немало важно, проведение ремонта будет обеспечиваться специалистами, имеющими специальное образование и навыки, ведь не каждый собственник имеет специальное образование, позволяющее разобраться во всех тонкостях капитального ремонта.

Минусом накопления денежных средств на счете регионального оператора можно назвать длительный период ожидания капитального ремонта, т.е. ремонтные работы будут проводиться в те временные периоды, которые установлены региональной программой. Кроме того, если собственники помещений изменят свое решение и захотят перевести средства со счета регионального оператора на специальный счет, ждать придется довольно долго – два года.

Основным плюсом выбора специального счета является возможность делать накопления только для своего дома. Собственники могут открыть специальный счет в российском банке из списка, опубликованного на сайте Центробанка РФ.

Специальный счет для формирования фонда капитального ремонта открывается в банке с учетом установленных Жилищным кодексом РФ особенностей открытия и закрытия специального счета. Статьей 175 ЖК РФ определяется перечень лиц, которые могут быть владельцами специального счета для формирования фонда капитального ремонта. Частью 1 статьи 176 ЖК РФ определены документы, на основании которых открываются специальные счета для формирования фонда капитального ремонта.

Инструкция Банка России от 30.05.2014 № 153-И «Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов» содержит достаточные правила по открытию специальных банковских счетов.

Процедура открытия специального счета для формирования фонда капитального ремонта урегулирована законодательно, и изучив необходимые нормативные акты, собственники, которые на общем собрании способом накопления средств выбрали специальный счет, могут его открыть в банке, конечно с соблюдением требований и норм действующего законодательства.

Перечень операций с деньгами на специальном банковском счете строго регламентирован. Также хотел бы отметить, что частью 1 статьи 176 ЖК РФ применительно к специальному счету установлены требования к владельцу указанного счета, а также к лицам, на счет которых может быть перечислен остаток денежных средств при закрытии специального счета.

Капитальный ремонт при таком способе накопления проводится либо в сроки, установленные региональной программой, либо если это необходимо – досрочно, но только при достаточности средств на счете. При накоплении средств на специальном счете в банке собственники самостоятельно выбирают исполнителя работ по капитальному ремонту и заключают с ним соответствующий договор.

К минусам же накопления средств на специальном счете необходимо отнести дополнительные финансовые затраты, связанные с ведением и содержанием банковского счета. Вся ответственность за взаимодействие с подрядными организациями ложится на собственников. Также необходимо помнить, что ремонтные работы не могут быть проведены позже сроков, установленных региональной программой, и в случае недостаточного количества денежных средств на специальном счете, собственники будут вынуждены привлекать кредиты. Урегулирование отношений с собственниками-неплательщиками и недобросовестными исполнителями ремонтных работ также ляжет на плечи собственников.

Посоветуйте как специалист – что самое главное при определении решения? На что нужно обратить внимание? С чего начать? Что учесть?

В первую очередь, для принятия решения необходимо провести общее собрание собственников помещений.

Если жилой дом сравнительно новый (построен, к примеру, после 2000 года) и в нем создано ТСЖ, возможно собственникам имеет смысл более внимательно рассмотреть вариант накопления денежных средств на специальном счете.

Если жилой дом построен давно, и жители хотят чтобы ремонтные работы проводились в регламентированные сроки, чтобы их проведением занимались квалифицированные специалисты и осуществлялся тщательный контроль со стороны государственных надзорных органов, то собственникам помещений в таких домах, я бы рекомендовал рассмотреть способ накопления денежных на счете Фонда капитального ремонта, т.е. у регионального оператора.

Как нам известно, в управе работают специальные консультационные комнаты, в которых люди могут получить ответы на все имеющиеся у них вопросы по капитальному ремонту. Есть ли у Вас данные, сколько человек уже обратилось? Чем конкретно им помогают?

Да, действительно, в районе Внуково работают консультационные комнаты, в которых специалисты оказывают собственникам консультации по интересующим их вопросам о способах формирования фонда капитального ремонта. Мы уже приняли 122 жителя, 485 консультаций было дано по телефону. Собственникам помещений и старшим по домам предоставлены нормативно-правовые акты, методические рекомендации, списки банков, виды работ по конкретному дому и сроки их проведения. Мы рады, что наша работа оказалась полезной, в управу даже поступили благодарственные письма от собственников. Информирование ведется на официальном сайте управы и через газету управы, а также через информационные стенды, размещенные в местах общего пользования.

Предполагается, что сейчас повсеместно проходят общие собрания собственников, люди обсуждают варианты оплаты, принимают решения. Есть ли у вас данные – сколько таких собраний уже прошло в районе? Много ли тех, кто еще не определился?

В Региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы на период 2015-2044 вошло 68 домов. Во всех домах были проведены общие собрания собственников, целью которых было принять решения по основным вопросам. Это выбор способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома, т.е. счет регионального оператора или специальный счет, и определение видов и сроков выполнения ремонтных работ.

К сожалению, в большинстве домов общие собрания проводятся заочно, так как очень многие собственники не принимают участие в собраниях, проводимых в очной форме, в связи, с чем, набрать необходимый кворум не представляется возможным. В этом случае, управой района принимаются все возможные законные способы для оказания содействия собственникам в проведении собраний и принятия столь важных для них решений.

Часто ли выбирают способом накопления специальный счет?

В районе Внуково специальный счет пока не выбрал ни один дом.

Дело в том, что жилищный фонд в нашем районе достаточно старый. Некоторые дома построены в 40-х годах. Проводить капитальный ремонт таких домов самостоятельно очень сложно. Не все собственники имеют возможность уделять этому вопросу необходимое время, не у всех достаточно знаний и навыков для организации работ по капитальному ремонту. В общем, люди предпочитают полагаться на регионального оператора.

Также есть собственники, выражающие желание и намерение накапливать средства на специальном счете. Как правило, это наиболее активные жители района. К изучению данного вопроса они подходят очень серьезно и основательно, но как я уже отметил, на сегодняшний день, ни один дом в нашем районе не выбрал способ накопления средств на специальном счете.

А могут ли жильцы впоследствии передумать и отдать предпочтение другому варианту накопления средств?

Безусловно. Законодательством предусмотрено право собственников изменить свое решение и выбрать иной вариант накопления денежных средств.

Для принятия решения о переходе со специального счета на счет регионального оператора, собственникам необходимо провести общее собрание в установленном порядке и оформить свое решение протоколом. Такое решение вступит в силу через один месяц.

Решение о переходе со счета регионального оператора на специальный счет, приятое также общим собранием, вступит в силу через 2 года.

Есть ли разница, в каком банке открывать специальный счет? Как гарантируется сохранность денег? Помогают ли власти разобраться людям с этим вопросом?

В ч. 2 ст. 176 ЖК РФ в целях обеспечения необходимого уровня надежности кредитной организации, в которой может открываться специальный счет для перечисления средств на проведение капитального ремонта многоквартирного дома, установлен критерий, ограничивающий круг таких банков, по величине их собственных средств (капитала) - в размере 20 миллиардов рублей.

Открывать счет можно только в таком аккредитованном банке.

В городе проводится конкурс по отбору кредитной организации в рамках отдельного правового акта. На официальном сайте Департамента капитального ремонта города Москвы размещен список 11 банков, прошедших указанный конкурс и рекомендованных Правительством Москвы.

Хотелось бы отметить, что государством приняты меры и разработаны механизмы для защиты прав собственников, выбравших способ накопления денежных средств на специальном счете.

Насколько мне известно, при банкротстве кредитной организации денежные средства, накопленные на счете, не включаются в конкурсную массу, они не могут быть взысканы по обязательствам владельца счета, кроме обязательств, вытекающих по договорам на проведение работ по капитальному ремонту или его финансирования. Не допускается списание денежных средств, находящихся на счете, в том числе без распоряжения клиента, когда такое списание законом определенно запрещено. Из п. 7 ст. 177 ЖК РФ определенно следует непосредственная обязанность банка информировать любого собственника помещения в многоквартирном доме по его требованию о сумме зачисленных на специальный счет платежей, об остатке средств на специальном счете, обо всех операциях по данному специальному счету.

Немало важным обстоятельством является то, что открыть специальный счет, т.е. быть владельцем специального счета может быть только юридическое лицо (ТСЖ, ЖСК, ЖК, УК или региональный оператор). Это требование установлено Жилищным кодексом РФ.

Какие именно виды работы включены в перечень работ по капитальному ремонту?

Федеральным законодательством установлен перечень работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (ст. 166 Жилищного кодекса РФ). Данные виды работ являются обязательными для проведения.

В свою очередь, Правительством Москвы принято постановление от 29.12.2014 № 833-ПП, устанавливающее обязательный перечень работ, который в отличие от федерального законодательства расширен.

Так в обязательный перечень работ и услуг по капитальному ремонту с учетом особенностей конкретного дома, согласно постановления Правительства Москвы от 29.12.2014 № 833-ПП, входят:

1. Ремонт внутридомовых инженерных систем электроснабжения.

2. Ремонт внутридомовых инженерных систем теплоснабжения.

3. Ремонт внутридомовых инженерных систем газоснабжения.

4. Ремонт внутридомовых инженерных систем водоснабжения (горячее и холодное водоснабжение).

5. Ремонт внутридомовых инженерных систем водоотведения (канализация).

6. Ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт.

7. Ремонт крыши.

8. Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме.

9. Ремонт фасада.

10. Ремонт фундамента.

11. Ремонт внутридомовой системы дымоудаления и противопожарной автоматики, ремонт пожарного водопровода.

12. Ремонт или замена мусоропровода.

13. Ремонт или замена внутреннего водостока.

14. Разработка и проведение экспертизы проектной документации, осуществление строительного контроля, проведение оценки соответствия лифтов требованиям технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифтов» (ТР ТС 011/2011).

Как будут выбираться подрядные организации?

При выборе накопления денежных средств на счете регионального оператора выбор подрядной организации и полный контроль за выполнением работ осуществляет Фонд.

При выборе специального счета собственники самостоятельно определяют состав и сроки работ, а также выбор подрядной организации.

При выборе регионального оператора возможность не выполнение работ подрядной организацией минимизирована, либо полностью исключается, так как попадает под контроль органов государственного надзора и Правительства Москвы.

Отношения собственников и подрядной организации при специальном счете не исключают возникновения проблем, и регулируются в общепринятом гражданско-правовом порядке.

Московская программа капитального ремонта рассчитана на 30 лет. Но, разумеется, там есть первая очередь, вторая и так далее. Какие дома в Вашем районе будут отремонтированы в первую очередь?

В первую очередь проведения капитального ремонта, согласно программе, принятой Правительством Москвы, в районе Внуково войдут шесть многоквартирных домов, а также три многоквартирных дома, где будет осуществлена только замена лифтового оборудования. Собственникам этих домов управа уделяет особое внимание и оказывает максимальную информационную и консультационную помощь.

Собственники, выбравшие специальный счет, будут сами определять сроки проведения капремонта?

Да, они вправе сами определить сроки проведения капитального ремонта. Однако ремонт не может проводиться позже сроков, установленных региональной программой, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 29.12.2014 № 832-ПП.

Ранее выделялись средства на выборочный капремонт домов. Теперь ситуация изменится?

Проведение выборочного капитального ремонта возможно по решению Правительства Москвы, но существование данной программы как постоянно действующей, на мой взгляд, не актуально при введении в действие региональной программы капитального ремонта, и может повлечь за собой за двоение действий и работ, а также дополнительные расходы.

Безусловно, говорить о том, что выделение денежных средств на проведение выборочного капитального ремонта больше не будет, неправильно. Возникают ситуации, например какие-либо чрезвычайные обстоятельства, при которых проведение выборочного капитального ремонта будет необходимо. Конечно, будем надеяться, что таких ситуаций не возникнет, но я считаю, что полностью исключать или отменять такую программу власти города не будут.

А что с благоустройством дворов? За чей счет будут проводиться эти работы?

Если придомовая территория будет включена в состав общего имущества МКД в установленном порядке, собственники будут обязаны платить за ее содержание и ремонт, но не в рамках взносов за капитальный ремонт. Исключение может составить только внесение соответствующих изменений в нормативно-правовые акты РФ и города Москвы.

В настоящее время в Москве практика оплаты содержания придомовой территории жителями, отсутствует.

С какого месяца в платежках жителей района появится графа «капремонт»?

Начисления, т.е. графа «капитальный ремонт», появится в ЕПД жителей нашего района, как в прочем и у всех собственников в Москве, с июля 2015.

В Москве установлен минимальный размер взноса на капремонт - 15 руб. с 1 кв.м. общей площади помещения в месяц (п. 2 Постановления Правительства Москвы от 29.12.2014 № 833-ПП «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы»). Но при желании, собственники могут на общем собрании принять решение об увеличении размера ежемесячного взноса, но ниже установленного предела он быть не может.

Установленный в Москве взнос на капремонт – 15 рублей за квадратный метр жилья - экономически обоснован и взвешен, основан на серии серьезных экспертиз. Но это минимальный размер, по желанию собственники могут его увеличить. Есть ли в районе подобные примеры?

Да, закон не запрещает собственникам принять решение об увеличении размера ежемесячных взносов на капитальный ремонт. Опять же, следует помнить, что такое решение может быть принято только на общем собрании.

Что касается района Внуково, прецедентов увеличения реального ежемесячного взноса на капитальный ремонт, установленного Правительством Москвы, в нашем районе не имеется.

Будут ли предусмотрены льготы по оплате взносов за капремонт?

Право на льготы по взносам за капитальный ремонт имеют:

- малообеспеченные семьи;

- участники ВОВ;

- ветераны труда и сироты;

- категории граждан, имеющих льготы по оплате услуги «содержание и ремонт».

Также гражданам, имеющим субсидии на оплату услуг ЖКУ, при ее расчете, будут учитываться вносы на капитальный ремонт.

Полностью освобождены от взносов за капитальный ремонт:

- наниматели жилья (социальный найм);

- собственники аварийных домов;

- собственники МКД, где имеется менее 3-х квартир;

- собственники домов, в отношении которых определены порядок, сроки проведения и источники финансирования их реконструкции или сноса.

В нашем районе имеются дома с количеством квартир менее 3-х.

Иных МКД, соответствующих вышеуказанному списку, в районе Внуково не имеется.

Елена Олесик

Если вы нашли ошибку: выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

Сообщение об ошибке

Неверно заполненное поле
Неверно заполненное поле
Неверно заполненное поле
Неверно заполненное поле
Неверно заполненное поле
Неверно заполненное поле
Неверно заполненное поле
Неверно заполненное поле
*
CAPTCHA Обновить код
Play CAPTCHA Audio

Версия для печати